Spis Treści
Lokal na kawiarnię
Znalazłaś/-eś fajny lokal? Planujesz otworzyć w nim kawiarnię, ale nie bardzo wiesz co musisz sprawdzić, przed złożeniem podpisu na umowie najmu?
Możemy pomóc Ci przeprowadzić audyt danej lokalizacji, a tymczasem przygotowaliśmy dla Ciebie kilka podstawowych punktów, na które warto zwrócić uwagę:
Sytuacja formalna i przeznaczenie lokalu
Jeśli nie wynajmujesz lokalu od prywatnego właściciela tylko od miasta lub gminy, upewnij się jak wyglądają warunki wynajmu oraz procedura przetargów. Czasami zdarzają się sytuacje, że lokale miejskie wynajmowane są po bardzo atrakcyjnych cenach, lecz na krótki okres czasu, np. dwa lata. W zależności od wielkości koniecznej inwestycji, może okazać się, że w tak krótkim czasie zwrot z inwestycji jest niemożliwy w tak krótkim czasie. Jeśli więc w umowie nie masz zagwarantowanego pierwszeństwa najmu, z owoców twojej pracy skorzysta ktoś, kto wygra następny przetarg. Czy oficjalne przeznaczenie lokalu dopuszcza działalność gastronomiczną? Wynajęcie lokalu z przeznaczeniem na działalność biurową, a nie handlowo-usługową lub usługową, może oznaczać problem z formalnym przekwalifikowaniem. Jeśli planujesz sprzedaż alkoholu, zweryfikuj jak na tę sprawę zapatruje się właściciel lokalu oraz zarządca nieruchomości, ponieważ do uzyskania stosownych koncesji będą potrzebne ich pisemne zgody. Sprawdź też czy nieruchomość posiada regulamin funkcjonowania, oraz jakie zapisy mogą dotyczyć twojego lokalu. Jeśli chcesz wystawić ogródek przed lokalem, dowiedz się w jaki sposób ta kwestia jest uregulowana i do kogo należy teren przed kawiarnią.
Lokal i lokalizacja
Analizując lokal na kawiarnię, odpowiedz sobie przede wszystkim na pytanie czy to dobra lokalizacja? Czy pasuje do założonego pomysłu? Czy zapewnia dostęp do określonych grup klientów? Czy spełnia wszystkie wymagania techniczne, konieczne by urzeczywistnić twój pomysł w praktyce? Najważniejsze z nich dotyczą dostępnej powierzchni, wysokości lokalu, wentylacji, kanalizacji, instalacji elektrycznej, a także ergonomii i ustawności lokalu. Jakie adaptacje należy wykonać, by móc zrealizować wizję kawiarni w tym lokalu i jakie nakłady finansowe będą się z tym wiązały?
Analiza lokalnego rynku
Sprawdź, czy w okolicy działają konkurencyjne lokale? Jaką te lokale mają reputację wśród klientów? Czy mają jakieś przewagi konkurencyjne? Sprawdź ich opinie w mediach społecznościowych i zobacz ilu klientów je odwiedza – oszacuj potencjał rynku. Jeśli w okolicy nie ma żadnej kawiarni i nie da się kupić kawy nigdzie indziej, dowiedz się czy w przeszłości nie było już kawiarni w tej okolicy. Czy może po prostu zamknęła się z powodu braku zainteresowania?
Umowa najmu
W umowie najmu należy zwrócić uwagę na okres na jaki będzie zawarta. Czy jest wystarczająco długi, by inwestycja miała szansę się zwrócić? Jakie są warunki wypowiedzenia umowy? Czy zawiera jakieś niekorzystne lub potencjalne niebezpieczne postanowienia? Czy właściciel deklaruje chęć zwrotu części kosztów inwestycji w lokal związanych na przykład z podłogą, sufitem lub wentylacją, które będą stanowić element stałego wyposażenia? Warto skonsultować umowę najmu z prawnikiem, bądź osoba doświadczoną w tej kwestii, ponieważ jej podpisanie może rodzić poważne i zwykle długotrwałe konsekwencje prawne.
Właściciel lokalu
Niestety nierzadko zdarzają się sytuacje, gdy właściciel żąda stałego dostępu do lokalu i nie pozwala zmienić zamków. Czasami wręcz oczekuje, że będzie akceptował wszystko co planujesz w lokalu zrobić, łącznie z kolorem ścian czy projektem grafiki reklamy lub logo. Nie są to standardowe zachowania. Czasem warto dodać kilka paragrafów do umowy, które uregulują takie kwestie i oszczędzą Ci nerwów w przyszłości.
